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왜 대부업인가요?

제 248호 강릉시 입암동 아파트 개발신탁 1순위 ABL(3차)

200,000,000원
2018.05.11 (금) PM 1시
100%
현재: 200,000,000원
모집금액: 200,000,000원

200,000,000원

모집금액

16%

수익률

12개월

기간

아파트

부동산유형

수익권 담보채권

담보유형

18,700,000,000원

감정가

 

평창올림픽 개최와 KTX개통으로 가치를 더해가는 강릉!
강릉역세권 아파트와 뛰어난 안전성을 지닌 개발신탁 ABL의 만남

우수한 입지와 안전한 다중상환구조를 모두 갖춘 상품

POINT 01

분양률 86.9% 완료! 희소성 높은
개발신탁 방식의 높은 안전성

준공 및 분양 리스크가 가장 낮은 개발신탁 방식의 수익권 담보 상품입니다. 업계 1위 신탁사가 사업주체가 되어 자금관리뿐 아니라 준공 및 분양까지 책임지는 방식으로 사업성과 안전성 측면에서 우수합니다. P2P업계에서 보기드문 뛰어난 상환안전성을 지닌 구조입니다.
POINT 02

명확한 상환구조, LTV32%의
우수한 담보력

현재 분양률 기준으로 총 담보가치 187억원, LTV 32%로 담보력이 뛰어납니다. 1차 상환재원인 73억원의 기성자금외에도 2차로 개발신탁의 강력한 1순위 원본수익권 114억원을 담보로 하여 다중상환구조를 마련하였습니다.
POINT 03

공동심사를 거친 안전성 검증과
자산운용사 50% 투자 상품

부동산 전문가로 구성된 P2P업체 3개사의 공동심사를 통해 상품완성도를 높였으며, 구체적인 상환구조와 투자자 우위의 강력한 안전장치가 마련된 상품입니다. 국내 헤지펀드 자산운용사가 총 펀딩금액 60억원중 30억을 투자예정인 상품으로 해당 상품의 안정성과 수익성이 검증된 상품입니다.

 


"제248호 투자상품의 총 모집금액은 200,000,000원이며
연수익률16% , 12개월 원금만기상환 상품입니다"


담보물 요약표

부동산 강릉시 입암동 일원 공동주택 사업장 담보물 개발신탁 1순위 원본수익권, 공사대금
담보가액 18,700,000,000원 요청금액 1,000,000,000원
수익률 16% 기 간 12개월
연면적 48,415,256㎡ (14,645평) 건축면적 5,323.71㎡(1,610평)
대지면적 20,274㎡(6,132평) 용도지역 2종 일반주거지역
세대수 지하1~지상15층 427세대, 근생1개호 기타 2019년 5월 준공예정

 

담보 및 상환구조

본 상품의 사업장은 강릉시 입암동 일원에 소재한 공동주택 개발사업장으로 총 사업부지 20,274㎡(6,132평)에 지하 1층~지상15층 규모의 아파트 427세대와 근린생활시설 1개호를 공급하는 프로젝트입니다. 담보물은 신탁사의 개발신탁사업장의 1순위 원본수익권 114억원(현재 분양률 86.9% 기준)과 금전채권신탁을 통해 지급되는 시공사 공사대금 73억원(잔여 기성금 376억원)으로 다중의 상환재원을 확보하였습니다.
본 상품의 1차 상환재원은 해당 사업지의 2019년 기성금 73.4억원입니다. 이는 분양 등 사업성과 별개로 차주가 정상적으로 공사만 진행한다면 지급되는 재원으로, 이에 대한 안전장치로 시공사 공사비 수령계좌 금전채권신탁, 공사비 수령계좌 변경금지 계약으로 안전성을 강화하였습니다. 또한, 예상치 못한 시공사 부실로 인하여 기성금을 통한 상환이 어려워질 경우 신탁사가 시공사를 교체하여 준공을 완료하게 되며, 투자자는 준공이후 2차 상환재원인 1순위 수익권에 설정된 질권을 통해 상환받습니다. 명확한 상환재원과 신탁사의 책임준공, 다중의 채권보전 안전장치 확보를 통해 상품의 안정성을 강화하였습니다.

 

사업주체 및 리스크 심사

본 사업은 사업주체가 신탁사인 개발신탁사업장입니다. 부동산 개발을 주력으로 하는 업계 1위의 메이저 신탁사가 시행주체가 되어 책임진행하므로, 시행사의 신용위험, 시공사의 부도위험과 같은 리스크로부터 절연되어 사업의 안전성이 매우 우수한 상품입니다. 해당 신탁사는 축적된 경험과 자본조달능력을 바탕으로 토지신탁 분야 업계 1위의 KOSPI 상장사이며, 신용등급은 AA등급을 유지하고 있습니다. 자체 아파트 브랜드인 “코O루“를 보유하고 있으며, 본 상품 또한 신탁사의 브랜드를 차용합니다.
대출고객은 개발사업의 시공사로 타사업지의 운영자금으로 대출을 신청하였습니다. 2016년 기준 도급순위 157위, 시공능력 127,382백만원, 부채비율 95%, 신용도 BBB-의 양호한 재무상태와 신용도를 유지하고 있는 우량 중견사입니다. 1989년 창립이후 30년의 업력을 보유하고 있으며 주택,아파트,도로,교량,터널 등 기술집약적인 대규모 프로젝트 수행이력이 있어 리스크 발생 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

 

사업성 분석

현재 건축중인 아파트의 분양률은 4월말 기준 86.9%이며 2회차 중도금이 납부되었습니다. 18년 2월말 기준 공정률은 22.1%로 2019년 5월 준공예정입니다. 분양률을 기준으로 예상 사업이익은 113.9억원입니다. 초기 분양률을 달성하여 현재 신탁사의 차입은 없는 상태로 신탁회사의 차입금 부담리스크로부터 절연된 사업성이 검증된 사업장으로 상환재원인 사업이익 또한 확보된 상품입니다.

 

입지 및 주변환경 분석

본 사업지는 강릉시내권역에 위치하여 산업단지 직주접근성과 강릉시내 및 편의시설 접근성이 양호하며, 사업지 반경 900m내 초,중,고등학교가 모두 위치하여 교육환경이 우수한 지역입니다. 강릉시내 최다인구인 약 3만여명의 인구가 거주하고 있는 지역에 위치하고 있으며, 주택 구매력이 높은 30~49세의 연령포지션이 28.16%, 3~4인 가구의 비중이 각각 31.8%를 차지하고 있으며, 사업지의 공급상품인 23~28평형에 대한 수요트렌드에 부합되는 상품입니다. 해당 사업지 1Km 부근에 강릉역이 위치하고 있으며, 제 2영동고속도로 개통과 복선전철 고속화 작업으로 수도권 및 주요 도시로의 접근성이 우수합니다. 현재 강릉시내권에는 18년 들어 미분양주택이 소진되는 모습을 보이고 있으며, 사업지가 위치한 입암동의 경우 14년이후 신규분양 물량이 없는 상황으로 입지 및 주변환경 또한 양호한 편으로 판단됩니다.

 

펀딩 및 채권보전

요청액 총 6,000,000,000원에 대하여 헷지펀드 자산운용사 및 P2P업체인 소딧, 투게더펀딩, 칵테일펀딩과 공동으로 펀딩을 진행합니다. 자산운용사에서 3,000,000,000원의 투자가 예정되어 있으며, 소딧의 모집예정금액은 1,000,000,000원입니다. 채권보전은 참여업체 모두 동순위로 1순위 원본수익권에 질권을 설정할 예정입니다. 본 사업은 신탁사의 정밀한 심사와 수지분석을 거쳐 기성이 이루어지고 있으며, 자산운용사와 부동산 전문가들로 구성된 P2P업체들의 크로스 체크를 통해 사업성과 안전성이 검증된 상품입니다. 


 


 

안전장치

  • 개발형토지신탁 원본수익권 1순위 근질권 설정

    신탁수익권 1순위 근질권 설정을 통해 채권보전을 강화하였습니다. 현재 분양률 기준 예상사업이익은 113.9억원이며 칵테일펀딩, 투게더펀딩, 소딧, 자산운용사가 공동 1순위의 권리를 갖게 됩니다.
  • 시공사 공사비 수령계좌 금전채권신탁, 공사비 수령계좌 변경금지 계약

    상환재원인 2019년 기성금이 다른용도로 사용되는 것을 원천적으로 방지하기 위해 ‘시공사 공사비 수령계좌 금전채권신탁’을 설정하였습니다.
  • 누적기성금 300억 초과시 상환시작

    주상환재원은 2019년 1월부터의 기성금인 73억원이며, 2018년 5월부터 준공시점까지의 잔여 기성금은 375억원입니다. 2018년 5월부터 시공사 및 하도급업체에 지불한 누적 기성금이 300억 초과시 상환시작 조건의 특약을 설정하여 기성금이 예상보다 빠르게 소진될 상황까지 대비하였습니다.
  • 시공사 대표이사 연대보증

    시공사 대표이사 연대보증을 통해 상환 안전성을 보강하였습니다.

 


 

기성금 상환재원

회차 기간 기성예정액(원)
상환개시전 18년 4월 -
1차 18년 5월 5,324,869,605
2차 18년 6월 3,220,869,221
3차 18년 7월 5,330,510,357
4차 18년 8월 4,377,223,319
5차 18년 9월 3,333,684,255
6차 18년 10월 3,062,928,173
7차 18년 11월 3,215,228,469
8차 18년 12월 2,419,882,479
9차 (상환재원) 19년 1월 2,419,882,479
10차 (상환재원) 19년 2월 2,419,882,479
11차 (상환재원) 19년 3월 2,075,796,626
12차 (상환재원) 19년 4월 327,163,599
13차 (상환재원) 19년 5월 163,581,799


 


 


업계 1위 신탁사 개발신탁사업장의 사업안정성

본 상품의 사업장은 강릉시 입암동 일원에 건설중인 공동주택 개발사업장으로 총 사업부지 20,274㎡(6,132평)에 지하 1층~지상15층 규모의 아파트 427세대와 근린생활시설 1개호를 공급하는 프로젝트입니다. 본 사업은 국내 1위 신탁사의 개발신탁방식으로 진행되며, 신탁회사가 사업주체가 되어 수탁받은 토지를 개발하면서 건설자금 등의 사업비를 신탁회사가 조달하는 토지신탁상품입니다. 따라서 신탁회사 측에 차입금 부담리스크가 존재하며 부동산 개발에 있어서 국내 최고수준의 권위를 가진 신탁사의 정밀한 심사 및 기성이 이루어지게 되어 종합적인 사업성 및 안정성에 대한 1차 검증이 이루어진 상품입니다.


자산운용사와 P2P컨소시움의 공동심사를 거친 안전성 검증

본 상품은 부동산 전문가로 구성된 P2P업체인 소딧, 투게더펀딩, 칵테일펀딩의 공동 컨소시움으로 펀딩이 진행될 예정입니다. 회원사간 업무협력을 통해 2차적으로 리스크를 체크하고 보완하여 투자자 우위의 강력한 안전장치가 마련된 상품입니다. 펀딩 총 예정금액 60억원중 헷지펀드 자산운용사가 50%인 30억원을 투자예정이며, P2P컨소시움이 30억원의 자금을 모집합니다. 담보물에 대하여 자산운용사와 P2P컨소시움 업체 모두 동순위의 권리를 설정할 예정입니다.


명확한 상환재원, 다중 채권보전장치

본 상품의 1차 상환재원은 해당 사업지의 2019년 기성금 73.4억원입니다. 이는 분양 등 사업성과 별개로 차주가 정상적으로 공사만 진행한다면 지급되는 재원으로, 이에 대한 안전장치로 시공사 공사비 수령계좌 금전채권신탁, 공사비 수령계좌 변경금지 계약으로 안전성을 강화하였습니다. 예상치 못한 시공사 부실로 인하여 기성금을 통한 상환이 어려워질 경우 신탁사가 시공사를 교체하여 준공을 완료하게 되며, 투자자는 준공이후 2차 상환재원인 1순위 수익권에 설정된 질권을 통해 상환받습니다.

 

 


상환계획

  1. 기성금을 통해 상환

    본 상품의 1차 상환재원은 해당 사업지의 2019년 기성금 73.4억원입니다. 이는 분양 등 사업성과 별개로 차주가 정상적으로 공사를 진행한다면 지급되는 재원입니다. 상환재원이 다른용도로 사용되는 것을 통제하기 위한 수단으로 시공사 공사비 수령계좌 금전채권신탁, 공사비 수령계좌 변경금지 계약 등의 안전장치를 마련하였습니다.

  2. 사업이익을 통해 상환

    시공사 측의 예상치 못한 부실이 발생할 경우 원본 수익권을 통해 상환을 진행하게 됩니다. 개발신탁사업으로 종합적인 사업성이 우수하고 본 담보만으로도 대출금액 대비 여유구간이 확보된 만큼 채권보전의 안전성은 매우 우수한 것으로 판단됩니다.


투자 Q&A


예상 상환 스케쥴

희망 투자금액(최소1만원/단위)

만원

투자에 대한 예상 상환 스케줄입니다.

"회차별 상환액은 대출 기일에 따라 상이할 수 있습니다"

차수 이자 세금 수수료 실 상환액
  • 세금 : 이자수익에 대해 27.5% 부과 (비영업대금에 대한 이자소득으로 분류되어 25%의 이자소득세 및 2.5%의 주민세 적용)
  • 플랫폼 수수료 : 연 1.2% (월 0.1%)

담보비율(LTV)

담보가액
(기성금+현재 분양률 기준 사업이익)
18,700,000,000 원
컨소시엄 대출금액 (동순위) 6,000,000,000 원
잔여금액 12,700,000,000 원
LTV 32.1%

담보비율(LTV)그래프

담보가치

  • A+
안전성
수익성
환금성
KB 국민 시세, 실거래가, 실거래가 거래 지수, 부동산 매물 시세, 수익률 등을 고려하여 각 시산 가격을 종합적으로 판단하고, 환금성과 수익성을 나누어 계수를 부여합니다. 이렇게 나온 데이터들을 산술화하여 15단계 등급으로 나누는 자체 평가 시스템을 만들어 이율과 대출 여부를 결정합니다.

위치정보

투자 유의사항

  • 소딧은 투자의 원금과 수익을 보장하지 않습니다.
  • (주)소딧의 자회사 여신사인 (주)소딧대부와 채무자 간의 대출계약에서 발생한 원리금수취권을 투자자가 매입하는 형태의 상품입니다.
  • 연체 및 추심과 관련하여 (주)소딧대부는 채권관리의 의무를 지며 관련법에 의거하여 대출 채권의 상태에 따라 추심 및 회수 절차를 진행하게 됩니다.
  • 상환 일정 및 상환액 안내, 연체 시 연체이율 및 불이익 안내에 최선을 다하며 장기 연체시 채권 추심 또는 매각 후 투자약관에 의거하여 투자자에게 배분합니다.
  • 투자 신청 취소는 해당 채권의 투자 모집 마감되기 전까지만 가능합니다. 마감 후에는 취소가 불가능합니다.