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왜 대부업인가요?

제 277호 경북 구미시 지식산업센터 수익권 담보대출 (컨소시엄 상품)

300,000,000원
2018.06.27 (수) PM 1시
100%
현재: 300,000,000원
모집금액: 300,000,000원

300,000,000원

모집금액

15%

수익률

8개월

기간

아파트

부동산유형

수익권 담보채권

담보유형

49,038,000,000원

감정가

하이테크밸리 개발과 광역교통망 구축으로 재도약 중인
11만 근로자의 구미 국가산업단지!

47.9%의 낮은 LTV와 관리형 토지신탁의 안전성이 돋보이는 구미 지식산업센터의 수익권담보상품

POINT 01

개발 및 교통호재로
재도약 중인 구미공단

내륙 최대 첨단산업도시인 구미시는 제5산업단지인 하이테크밸리 인프라 조성 등 지역개발을 위해 광역교통망 구축을 계획중입니다. 현재 총 사업비 9,200억원을 투입하여 국도대체우회도로를 건립 중에 있으며 2021년 개통예정으로 이후 신규 인구유입에 따른 입지적 도약이 예상됩니다.
POINT 02

관리형 토지신탁으로 진행되는
명확한 상환시나리오

관리감독 및 기성관리가 우수한 관리형 토지신탁으로 진행되는 본 상품은 준공 후 대환대출이라는 명확한 상환 시나리오를 지닙니다. 현재 공정률은 99%로 공사 마무리 단계이며 '사용검사 완료 이후' 기표 진행예정으로 추가 안전성을 확보하였습니다.
POINT 03

LTV 40%대의 안전성과
현실성 높은 출구전략

감정평가액 490.4억원 대비 LTV는 47.9%로 담보비율이 우수합니다. 일반적으로 지식산업센터 경우 준공 후 약 70%까지 1금융권 대출이 가능해 안정적인 대환대출과 조기상환이 예상됩니다.

"제277호 투자상품의 총 모집금액은 300,000,000원이며
연수익률15% , 8개월 원금만기상환 상품입니다"


담보물 요약표

부동산 경북 구미시 공단동 지식산업센터 담보물 관리형 토지신탁 2순위 우선수익권
담보가액 49,038,000,000 원 요청금액 3,000,000,000 원
수익률 15% 기 간 8개월
건축면적 7,116.10㎡(2,152.62 평) 건축연면적 46,081.11㎡(1,610평)
대지면적 9,112㎡(2,756.38 평) 자금용도 지식산업센터 및 근린생활시설
층수 지하1층~지상6층 기타 18.06.04 기준 공정률 99%

담보물 설명

본 상품의 사업장은 경상북도 구미시 공단동에 소재한 지식산업센터 개발사업장으로 대지면적 9,112㎡(2,152.62평)에 지하1~지상6층 규모의 지식산업센터 151개호와 근생시설 29개호를 공급하는 프로젝트입니다.


신탁사가 사업주체인 관리형토지신탁 사업장의 2순위 우선수익권 494억원을 담보로 대출실행 예정이며, 소딧을 포함한 컨소시엄 업체와 동순위로 총 30억원을 모집하는 건입니다. 본 상품은 준공 이후 대환대출을 통해 상환될 예정이며, 현재 해당 사업장의 준공률은 99%입니다.


본 사업장은 관리형토지신탁으로 진행되어 신탁사의 투명하고 철저한 기성관리(준공률 확인 이후 공사비 지급)가 이루어지므로 공사비 유용 및 남용리스크가 차단됩니다. 또한 ‘사용검사 완료’이후 모집금액의 기표가 예정되어 있어 준공리스크는 매우 낮은것으로 판단됩니다. 사용검사란 주택건설 사업계획 승인을 받아 건축한 건축물이 승인내용대로 이행되어 건축행정 목적에 적합한지 여부를 확인하고, 사용검사필증을 교부하여 건물을 사용할 수 있도록 법률효과를 발생시키는 행정처분을 말합니다. 일반적으로 사용검사 필증이 완료되면 약 한달 뒤 준공이 완료되는 것이 보통이기 때문에 차질없이 정상적으로 진행될 경우 조기상환 될 가능성이 높은 것으로 판단하고 있습니다.


과정 처리기간
1. 준공서류 접수 -
2. 특별검사원 지정 5일
3. 특별검사원 현장검증 7일
4. 특검보고서 작성기간 7일
5. 사용검사 필증완료3일
6. 건축물대장 작성기간 5일
7. 건축물대장 발급 약 30일


사업주체 및 리스크 심사

본 사업은 사업주체가 신탁사인 관리형 토지신탁 사업장 으로 하도급 직불체계를 통해 진행되며 관리감독 및 기성관리가 확실합니다. 관리형 토지신탁 사업의 경우 Credit가 어느정도 인정받는 시행사 및 시공사가 선정되기 때문에 유치권 이슈 등이 적을 뿐아니라 기성관리가 매우 투명하게 진행되기 때문에 공사비 유용 및 남용가능성이 매우 낮습니다.


또한, 개발사업의 시공사는 2016년 기준 도급순위 157위, 시공능력 127,382백만원, 부채비율 95%, 신용도 BBB-의 양호한 재무상태와 신용도를 유지하고 있는 우량 중견사입니다. 1989년 창립이후 30년의 업력을 보유하고 있으며 주택,아파트,도로,교량,터널 등 기술집약적인 대규모 프로젝트 수행이력이 있어 리스크 발생 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.



사업성 분석

본 사업은 구미시 공단동 193-8번지에 총7층(지하1층~지상6층) 규모의 '지식산업센터'를 개발하는 사업입니다. 현재 금융기관 선순위 대출금액 175억원이 존재하며, 차주는 준공자금 마련을 위해 해당 컨소시엄 상품 30억원을 포함해 총 60억원의 대출을 요청하였습니다. 지식산업센터의 감정평가액은 490.4억원, 이를 기준으로 한 LTV는 47.9%입니다. 일반적으로 지식산업센터의 경우 준공 이후 60~70%까지 1금융권에서 대출이 가능한 만큼 안정적으로 대환이 진행될 것으로 예상하며 이를 통해 상환 할 계획입니다. 따라서 본 상품은 일차적으로 상환에 있어 분양률에 영향을 받지 않습니다.


해당 사업지의 총 분양가액은 556억원이며 현재 분양률은 금액기준 42.8%(기분양분 238억원)입니다. 익월 취임 예정인 구미시장이 개발사업 및 교통 인프라 확충 등을 계획하고 있는 등 호재가 반영되어 지역활성화가 예상됩니다. 새 구미시장은 역대 최초 진보정당 당선자로 후보자 시절 KTX 정차역 신설 추진 및 궤도형 버스노선 설치 등의 교통인프라 확충과 도시발전 관련 공약들을 추진한 바 있습니다. 지식 산업센터의 경우 중도금 대출이 매우 용이하고, 비교적 안정적인 임대사업이 가능한 만큼 언급한 호재는 빠르게 반영 될 것으로 기대됩니다.



입지 및 주변환경 분석

대상물건 주위에는 다수의 공장, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 소재하고 있습니다. 교통상황의 경우 사업지까지 차량 진출입이 가능하고 인근 지역에 버스정류장 및 '구미공단시외버스터미널', '구미IC' 등이 소재하고 있는 등 무난한 환경을 갖추고 있습니다.


해당 사업지가 위치한 구미시는 국가산업단지 1~4단지 등에 소재한 총 3,100여개 업체에서 11만여 근로자들이 근무를 하고 있으며 반도체, 휴대폰, LCD, TV, 브라운관 등이 주요 생산품입니다. 모바일 산업 생산실적에 따라 업체들의 가동률이 증감을 반복하는 추세를 보이고 있으며 최근 글로벌경제 불확실성에 따른 업체들의 생산량 조정으로 최근 지역경기가 다소 침체된 상황이나 취임예정인 진보정당 출신 시장의 지역인프라 및 도시발전 공약 수행 과정에서 적극적인 개발에 따른 수혜가 예상됩니다.



펀딩 및 채권보전

1. 관리형토지신탁 2순위 우선수익권 근질권 설정

본 상품은 관리형토지신탁 2순위 우선수익권에 근질권을 설정하여 채권보전 예정입니다. 시공사인 차주의 총 예상 사업이익은 556억원이며 총 대출금액은 선순위 175억원을 포함해 235억원 입니다. 소딧과 칵테일펀딩, 투게더펀딩, 미드레이트에서 총 30억을 모집, 모두 2순위 동순위의 권리를 갖게 됩니다.
현재 분양률 및 미분양 담보가액을 반영한 수익권의 LTV는 47.6%이며 구체적인 산식은 아래와 같습니다.



현재상태를 기준으로 감정한 담보 부동산의 감정평가액은 490.4억원이며 이를 기준으로 한 LTV는 47.9%로 유사한 수준입니다.




2. 도급공사비 채권 근질권 설정

예상치 못한 상황으로 차주가 수익권을 확보하지 못하는 상황에 대비하기 위해 기표와 동시에 도급공사비 채권에 근질권 설정을 진행합니다. 이는 부도 등 예상치 못한 상황으로 시공사인 차주가 정상적으로 수익권을 확보할 수 없을 때를 대비하기 위함입니다. 현재 수령예정인 도급공사비는 145.5억원입니다. 담보물은 타사업장과 혼합되지 않으며 본 컨소시엄보다 선순위 근질권자는 없습니다.



안전장치

  • 관리형토지신탁 2순위 우선수익권 근질권 설정

    관리형토지신탁 2순위 우선수익권에 근질권 설정을 통해 채권보전 예정입니다. 현재 분양률 및 미분양 담보가액을 반영한 수익권의 담보가치는 494억원, 담보가치 대비 LTV는 47.6%입니다. 소딧과 컨소시엄 업체 모두 2순위로 동순위의 근질권을 설정합니다.
  • 도급공사비 채권 근질권 설정

    예상치 못한 상황으로 차주가 수익권을 확보하지 못하는 상황에 대비하기 위해 기표와 동시에 도급공사비 채권에 근질권 설정을 진행합니다.
  • 시공사 연대보증

    시공사 및 시공사 대표이사 연대보증을 통해 상환 안전성을 보강하였습니다.

관련서류

부동산감정평가서 감리공정확인서 분양률 공사비채권 신탁계약서



스페셜 리워드



해당상품은 소딧, 칵테일펀딩, 투게더펀딩, 미드레이트가 공동 모집하는
컨소시엄 상품으로 각 사에서 동일한 상품에 투자 가능합니다.
또한 협력사에 신규 가입하여 컨소시엄 상품에 투자 시 추가 리워드 혜택도 제공됩니다.

투게더펀딩은 업체사정으로 인해 기본 리워드 1%만 제공

본 사업은 구미시 공단동에 총7층(지하1층~지상6층) 규모의 '지식산업센터'를 개발하는 사업입니다. 현재 금융기관 선순위 대출금액 175억원이 존재하며, 차주는 준공자금 마련을 위해 본 컨소시엄을 통해 총 30억원의 대출을 요청하였습니다. 담보수익권의 대상인 지식산업센터의 감정가는 490.4억원이며 이를 기준으로 한 LTV는 47.9%입니다. 일반적으로 지식산업센터의 경우 준공후 60~70%까지 1금융권에서 대출이 가능한 만큼 안정적으로 대환이 진행될 것으로 예상됩니다. 사업주체가 신탁사인 관리형토지신탁으로 진행되는 사업장으로, 상환재원 또한 분양대금이 아닌 대환대출로서 분양률에 영향을 받지 않는다는 점을 종합적으로 고려하였을 때, 안전성이 뛰어난 상품으로 판단됩니다. 

상환계획

  1. 대환대출을 통해 상환

    본 상품은 일차적으로 준공 이후 대환대출을 통해 상환될 예정입니다. 신탁수익권의 대상인 담보물의 감정평가액은 490.4억원으로 LTV비율은 49.7%입니다. 일반적으로 감정가액의 60~70%까지 대환대출이 무난하게 이루어지는 만큼 지연 리스크가 발생할 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

  2. 도급공사비 채권 근질권 설정

    시공사 부도 등 예상치 못한 상황으로 수익권을 확보하지 못하는 상황에 대비하여 기표와 동시에 도급공사비 채권에 근질권 설정을 진행합니다. 본 사업장의 시공사는 2016년 기준 도급순위 157위, 시공능력 127,382백만원, 부채비율 95%, 신용도 BBB-의 양호한 재무상태와 신용도를 유지하고 있는 우량 중견사입니다. 1989년 창립이후 30년의 업력을 보유하고 있으며 주택,아파트,도로,교량,터널 등 기술집약적인 대규모 프로젝트 수행이력이 있어 리스크 발생 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.


투자 Q&A


차입자 대출현황

  • 동일 차입자 상품이 존재하지 않습니다.

예상 상환 스케쥴

희망 투자금액(최소1만원/단위)

만원

투자에 대한 예상 상환 스케줄입니다.

"회차별 상환액은 대출 기일에 따라 상이할 수 있습니다"

차수 이자 세금 수수료 실 상환액
  • 세금 : 이자수익에 대해 27.5% 부과 (비영업대금에 대한 이자소득으로 분류되어 25%의 이자소득세 및 2.5%의 주민세 적용)
  • 플랫폼 수수료 : 연 1.2% (월 0.1%)

담보비율(LTV)

담보가액(감정평가액 기준) 49,038,000,000 원
선순위 금액 17,500,000,000 원
컨소시엄 대출금액(동순위 설정예정) 6,000,000,000 원
잔여금액 25,538,000,000 원
LTV 47.92%

담보비율(LTV)그래프

담보가치

  • A+
안전성
수익성
환금성
KB 국민 시세, 실거래가, 실거래가 거래 지수, 부동산 매물 시세, 수익률 등을 고려하여 각 시산 가격을 종합적으로 판단하고, 환금성과 수익성을 나누어 계수를 부여합니다. 이렇게 나온 데이터들을 산술화하여 15단계 등급으로 나누는 자체 평가 시스템을 만들어 이율과 대출 여부를 결정합니다.

위치정보

투자 유의사항

  • 소딧은 투자의 원금과 수익을 보장하지 않습니다.
  • (주)소딧의 자회사 여신사인 (주)소딧대부와 채무자 간의 대출계약에서 발생한 원리금수취권을 투자자가 매입하는 형태의 상품입니다.
  • 연체 및 추심과 관련하여 (주)소딧대부는 채권관리의 의무를 지며 관련법에 의거하여 대출 채권의 상태에 따라 추심 및 회수 절차를 진행하게 됩니다.
  • 상환 일정 및 상환액 안내, 연체 시 연체이율 및 불이익 안내에 최선을 다하며 장기 연체시 채권 추심 또는 매각 후 투자약관에 의거하여 투자자에게 배분합니다.
  • 투자 신청 취소는 해당 채권의 투자 모집 마감되기 전까지만 가능합니다. 마감 후에는 취소가 불가능합니다.